Référé préventif : faire constater les murs avant le chantier voisin

Une benne se pose contre le mur mitoyen, un panneau d'autorisation apparaît sur la clôture, et le terrain d'à côté commence à se creuser. Vous n'êtes ni maître d'ouvrage ni entreprise : vous êtes le voisin, et votre maison, elle, est là depuis longtemps. La question qui compte alors n'est pas de savoir si le chantier a le droit d'exister — il l'a, dès lors qu'il est autorisé. Elle est de savoir ce qui se passera si, dans six mois, une fissure traverse votre pignon.

Cette question se règle avant les travaux, pas après. Le référé préventif est l'outil qui sert exactement à cela : faire constater par un expert désigné par un juge, avant le premier coup de pelle, l'état des bâtiments voisins d'un chantier. Ce n'est ni un procès, ni une opposition aux travaux, ni une accusation. C'est une photographie officielle et contradictoire d'un instant précis, à laquelle tout le monde pourra se référer ensuite.

Pourquoi tout se joue avant le premier coup de pelle

Ce qu'on vous demandera de prouver

Le jour où vous réclamerez la réparation d'une fissure, personne ne vous demandera si elle est apparue après le chantier voisin. On vous demandera de démontrer trois choses distinctes, et vous n'aurez pas beaucoup de mal à en établir une seule :

• que le désordre existe aujourd'hui — c'est le point facile, il se voit et se photographie ;
• qu'il n'existait pas avant — c'est là que la plupart des dossiers s'effondrent ;
• qu'il est la conséquence du chantier voisin et pas d'autre chose — vieillissement du bâti, retrait-gonflement du sol argileux après un été sec, défaut de fondation ancien, infiltration.

Les deux derniers points se prouvent avec un document antérieur aux travaux. S'il n'existe pas, la discussion devient une affaire de plausibilité, et la plausibilité ne se plaide bien que quand elle est massive. Sur une fissure fine, en escalier, dans un mur ancien, elle ne l'est jamais.

Pourquoi les photos prises après ne suffisent pas

Un propriétaire qui découvre une fissure prend en général cinquante photos dans l'heure. Elles ont leur utilité — mais elles ne datent que le désordre, pas son absence. L'entreprise ou son assureur répondront, sans mauvaise foi particulière, que le mur était déjà fissuré, que la fissure n'a fait que s'ouvrir, que le bâti est ancien et que rien ne permet d'imputer quoi que ce soit à la construction voisine. Ce raisonnement est difficile à contredire, parce qu'il est souvent partiellement vrai : beaucoup de murs anciens portent déjà des fissures que leurs propriétaires n'ont jamais regardées.

Le seul document qui coupe court à cette discussion est un état des lieux daté, détaillé et opposable, établi avant le début des travaux. Tout l'enjeu est là, et il explique pourquoi une démarche qui paraît excessive au début du chantier paraît indispensable à la fin.

Les trois niveaux de constat, et ce que chacun vaut

Il n'y a pas une seule manière de figer l'état de ses murs. Il y en a trois, de valeur probatoire croissante et de coût croissant. Le bon réflexe n'est pas de choisir d'emblée la plus lourde, mais de choisir celle qui correspond à l'ampleur du chantier voisin.

Le dossier photographique personnel

C'est ce que tout le monde peut faire en une matinée, sans avocat ni frais. Sa faiblesse est connue : c'est une pièce que vous fabriquez vous-même, dont la date peut être discutée et que la partie adverse ne reconnaîtra pas spontanément. Sa force est qu'elle existe. Un dossier photo méthodique, complet, cohérent et manifestement antérieur au chantier a beaucoup plus de poids qu'on ne l'imagine, surtout s'il a été envoyé à quelqu'un — à soi-même par courrier recommandé non ouvert, à son assureur, au syndic, au maître d'ouvrage voisin — ce qui lui donne une date difficilement contestable.

Le constat de commissaire de justice

Le commissaire de justice — la profession qui a succédé aux huissiers de justice — dresse un constat matériel de ce qu'il voit. C'est un acte professionnel, daté, circonstancié, rédigé par un tiers assermenté, et il pèse infiniment plus lourd qu'un dossier personnel.

Il a cependant une limite qu'il faut comprendre avant de payer : s'il est demandé par vous seul, il n'est pas contradictoire. Le maître d'ouvrage voisin, son entreprise et son assureur n'ont pas été appelés à y assister, n'ont rien pu faire noter, n'ont pas signé. Ils pourront donc discuter son contenu, contester la lecture d'une fissure, soutenir que le constat est incomplet. Il ne s'impose pas à eux comme un fait acquis.

C'est un excellent outil, souvent suffisant pour un chantier modeste. Ce n'est pas une preuve partagée.

Le référé préventif

Le référé préventif consiste à demander à un juge, avant tout procès, de désigner un expert chargé de dresser l'état des lieux des bâtiments qui entourent un chantier. Ce que cette voie ajoute aux deux précédentes tient en un mot : le contradictoire. Toutes les personnes appelées à la cause — le maître d'ouvrage, les entreprises, le maître d'œuvre, les assureurs, les voisins — sont convoquées, assistent aux opérations, peuvent faire noter leurs observations et reçoivent le rapport.

La conséquence est décisive : le jour du litige, plus personne ne peut soutenir que l'état initial du mur n'était pas celui-là. Le rapport est opposable à ceux qui ont été appelés. On ne rediscute plus le point de départ, on discute seulement l'évolution — c'est-à-dire la seule chose qui importe.

Le fondement juridique, en une phrase

La procédure repose sur la mesure d'instruction ordonnée avant tout procès, prévue par l'article 145 du code de procédure civile. Le texte permet à toute personne justifiant d'un motif légitime de faire ordonner, avant même qu'un litige n'existe, une mesure destinée à conserver ou à établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un futur litige.

Trois mots de cette phrase méritent d'être retenus, parce qu'ils commandent tout le reste :

• avant tout procès : la demande se fait précisément parce qu'il n'y a pas encore de litige. Ce n'est pas une action en responsabilité, et personne n'est accusé de rien ;
• motif légitime : il faut expliquer au juge en quoi la mesure est utile. Un chantier de terrassement, de démolition, de reprise en sous-œuvre, de rabattement de nappe ou de battage de pieux à proximité immédiate d'un bâti ancien constitue un motif que les juridictions comprennent sans difficulté ;
• conserver ou établir la preuve : l'objet de la mesure est la preuve, pas la réparation. L'expert ne dira pas qui a tort ; il décrira.

Aucune autre référence n'est nécessaire pour comprendre le mécanisme, et il vaut mieux ne pas s'encombrer de numéros d'articles supplémentaires : ce que votre dossier doit contenir, c'est la description du chantier voisin et de votre bâti, pas une dissertation.

Qui demande le référé, et pourquoi cela change tout

Le plus souvent, le maître d'ouvrage lui-même

Contrairement à ce qu'on imagine, le référé préventif est très majoritairement demandé par celui qui construit. Un promoteur, un bailleur social, une collectivité ou un particulier bien conseillé sait qu'un chantier voisin d'un bâti ancien produira des réclamations, fondées ou non, et qu'il vaut mieux disposer d'un état des lieux initial que d'avoir à discuter à l'aveugle. L'assureur du constructeur l'exige parfois.

Si c'est le cas, vous recevrez une convocation. Ne la traitez pas comme une formalité qui concerne les autres : c'est votre propre protection qui se joue ce jour-là, et elle est financée par quelqu'un d'autre. Refuser la visite, ou l'accepter en n'ouvrant que la porte d'entrée, revient à laisser établir un état des lieux incomplet qui vous sera opposé ensuite.

Parfois, le voisin

Quand le maître d'ouvrage n'a rien entrepris et que le chantier vous inquiète, vous pouvez saisir vous-même le juge des référés. Cela suppose d'assigner, donc de faire délivrer un acte par un commissaire de justice, généralement avec l'assistance d'un avocat, et d'avancer les frais — au premier rang desquels la consignation destinée à rémunérer l'expert.

La différence pratique entre les deux situations est presque entièrement financière : la procédure et le rapport sont les mêmes, mais celui qui demande la mesure avance l'argent. C'est la raison pour laquelle la première démarche utile, quand un chantier lourd démarre à côté de chez vous, n'est pas d'aller au tribunal mais d'écrire au maître d'ouvrage pour lui demander s'il a organisé un référé préventif, et de demander à y être appelé s'il en existe un.

Comment la procédure se déroule

De l'assignation à l'ordonnance

Le demandeur assigne devant le tribunal en référé, en désignant les bâtiments concernés et les personnes appelées à la cause. À l'audience, le juge apprécie le motif légitime — cette étape est rarement un obstacle quand le chantier est réel et proche — puis rend une ordonnance qui désigne un expert, fixe sa mission et fixe le montant de la consignation à verser au greffe ainsi que le délai pour la verser.

La mission de l'expert : le document à lire en premier

L'ordonnance est la pièce la plus importante du dossier, et presque personne ne la lit. C'est elle qui définit ce que l'expert a le droit et le devoir de faire : quels immeubles il visite, s'il examine seulement les façades ou aussi les intérieurs, s'il pose des repères, s'il procède à des relevés, s'il doit revenir en cours de chantier, et dans quel délai il dépose son rapport.

Si la mission ne couvre pas votre intérieur alors que vos cloisons portent déjà des désordres, l'état des lieux sera incomplet et vous ne pourrez rien reprocher à l'expert : il aura fait ce qu'on lui a demandé. Lisez la mission dès réception, et demandez son extension par écrit si elle est trop étroite, avant la réunion plutôt qu'après.

La réunion sur place

L'expert convoque les parties. Sur place, il parcourt les bâtiments, décrit ce qu'il voit, photographie, mesure, et consigne. Selon la mission, il peut poser des témoins sur les fissures existantes — de petites plaques ou pastilles collées en travers d'une fissure, qui se rompent ou se déplacent si elle bouge —, procéder à des relevés altimétriques permettant de détecter un tassement ultérieur, ou repérer des points fixes.

La visite est le seul moment où l'on peut faire entrer un désordre dans le rapport. Ce qui n'est pas montré ce jour-là n'y figurera pas.

Le rapport

L'expert dépose ensuite un rapport, souvent volumineux, accompagné d'un reportage photographique. Il est communiqué aux parties. Vérifiez-le à réception, en le lisant avec vos propres photos à côté : c'est le moment de signaler une omission, tant que la procédure est ouverte et que l'expert peut encore compléter.

Vous êtes le voisin convoqué : la conduite à tenir

C'est la situation la plus fréquente, et celle où quelques réflexes simples changent tout.

Avant la réunion :

• faites le tour complet de votre bien, dehors et dedans, avec un carnet, et notez tout désordre existant, même minuscule : fissures, faïençage, décollements d'enduit, désaffleurements de dallage, carrelage fêlé, portes et fenêtres qui ferment mal, seuils descellés, joints ouverts ;
• photographiez tout, avec des vues d'ensemble et des détails, et gardez les fichiers d'origine ;
• préparez une liste écrite de ces points, avec une numérotation par pièce et par façade, pour la remettre à l'expert ;
• si votre bâti a déjà fait l'objet d'un diagnostic ou d'un rapport, sortez-le : la question de l'origine des fissures est souvent plus ancienne que le chantier, et l'article consacré à l'étude de sol et de structure avant de reprendre des fissures explique ce que ces documents apportent.

Pendant la réunion :

• soyez présent, ou faites-vous représenter par quelqu'un qui connaît la maison ;
• ouvrez tout : caves, combles, garage, dépendances, murs de clôture, cour, terrasse. Un tassement se lit souvent d'abord sur un dallage extérieur ou un mur de clôture, pas sur la façade sur rue ;
• demandez que chaque désordre soit repéré, photographié avec une échelle et localisé — une fissure décrite sans repère ni dimension ne sert à rien pour une comparaison ultérieure ;
• demandez la pose de témoins sur les fissures qui vous inquiètent, et notez leur emplacement ;
• ne minimisez pas, ne dramatisez pas : décrivez.

Après la réunion :

• adressez vos observations écrites — les « dires » — dans le délai indiqué, même brèves, même sans avocat ;
• conservez la preuve de leur envoi ;
• relisez le rapport final en vérifiant que vos dires y figurent et qu'ils ont reçu une réponse.

Une fissure apparaît ensuite : ce que le constat change

Le jour où un désordre survient, la mécanique s'inverse. Vous n'avez plus à démontrer l'état antérieur : il est acquis, et opposable. Il reste à établir l'évolution et le lien avec le chantier.

Concrètement, la marche à suivre est la suivante : signaler immédiatement le désordre par écrit au maître d'ouvrage et à son assureur, en visant le rapport d'expertise préventive et le repère concerné ; demander le rappel de l'expert si la mission le prévoit, ou solliciter une nouvelle mesure d'instruction si elle est close ; photographier les témoins rompus. C'est à ce stade que le dossier bascule vers la responsabilité et vers les assurances, un terrain que détaille l'article sur le chantier qui abîme le bien du voisin et l'assurance qui intervient.

Si le litige se poursuit, l'expertise préventive sert de socle à l'expertise au fond, dont le déroulement et le coût sont décrits dans notre article sur l'expertise judiciaire après un ravalement raté. N'attendez pas pour agir : les délais pour réclamer ne sont pas les mêmes selon le fondement, et l'article sur les délais à ne pas laisser passer récapitule ce point.

Ce que le référé préventif ne fait pas

Il faut être clair sur les limites, parce que beaucoup de voisins engagent la démarche en espérant autre chose.

• Il n'arrête pas le chantier. Ce n'est pas une opposition aux travaux, et ce n'est pas un recours contre l'autorisation d'urbanisme, qui relève d'une tout autre procédure et d'autres délais.
• Il ne dit pas qui est responsable. L'expert décrit un état ; il ne se prononce ni sur une faute, ni sur une cause future.
• Il ne condamne personne et n'indemnise rien. Aucune somme n'est allouée à ce stade.
• Il ne remplace pas l'accord nécessaire pour accéder à votre propriété si le chantier voisin doit empiéter, échafauder ou passer chez vous : c'est une question distincte, celle du tour d'échelle, que traite l'article sur le voisin qui refuse le passage de l'échafaudage.

Ce que cela coûte, et combien de temps cela prend

Il n'existe pas de tarif : les postes sont connus, les montants ne le sont pas à l'avance.

• La consignation destinée à rémunérer l'expert est fixée par le juge dans son ordonnance, en fonction de l'ampleur de la mission et du nombre de bâtiments à visiter. Le greffe du tribunal vous indiquera le montant et le délai de versement — c'est la question à poser dès la sortie de l'audience, et le montant figure dans l'ordonnance elle-même.
• Les frais d'acte du commissaire de justice qui délivre l'assignation : demandez un devis à l'étude avant de l'engager.
• Les frais d'avocat, quand vous en prenez un : demandez une convention d'honoraires écrite, avec le coût de la procédure de référé distingué du reste.
• Les honoraires complémentaires que l'expert peut demander si la mission s'allonge.

Deux réflexes réduisent la note. D'abord, vérifier si votre contrat comporte une garantie de protection juridique : elle prend fréquemment en charge tout ou partie de ces frais, et elle est plus répandue qu'on ne le croit — c'est l'objet de notre article sur la protection juridique qu'on a souvent sans le savoir. Ensuite, demander au maître d'ouvrage s'il organise lui-même la mesure, auquel cas votre participation ne vous coûte que le temps de la visite.

Quant aux délais, ils dépendent entièrement de l'encombrement de la juridiction, de la disponibilité de l'expert et du nombre de parties. La seule information fiable s'obtient auprès du greffe du tribunal compétent, et la question à poser est simple : « quel est le délai actuel pour obtenir une audience de référé, et quel délai de dépôt de rapport est habituellement fixé ? » Retenez surtout que la procédure doit être engagée assez tôt pour que le rapport soit déposé avant le démarrage des travaux à risque — un état des lieux dressé après le terrassement a perdu l'essentiel de son intérêt.

Quand le référé est disproportionné

Tous les chantiers ne justifient pas une procédure judiciaire. Un ravalement, un changement de menuiseries, une réfection de toiture ne provoquent pas de mouvement de sol. Les chantiers qui appellent une vigilance particulière sont ceux qui touchent au sol ou aux appuis : terrassement profond, démolition, reprise en sous-œuvre, création de sous-sol, fondations spéciales, rabattement de nappe, ou passage d'engins lourds le long d'un mur ancien.

Pour les autres, deux voies plus légères suffisent le plus souvent.

Le constat amiable contradictoire

Rien n'interdit à deux voisins d'établir ensemble, en une heure, un état des lieux signé par les deux parties, avec photos annexées, daté, chaque page paraphée. Ce document n'a pas la force d'un rapport judiciaire, mais il a été accepté par les deux camps — ce qui est exactement la qualité qui manque au constat unilatéral. Proposez-le par écrit au maître d'ouvrage : un professionnel sérieux accepte, parce que le document le protège autant que vous.

Le dossier photographique méthodique

À défaut, faites-le seul, mais faites-le bien. Un dossier utile comporte :

• une date certaine : envoi à soi-même en recommandé, dépôt chez un tiers, transmission à l'assureur ou au syndic ;
• des vues d'ensemble de chaque façade, puis des détails ;
• une échelle dans le champ pour chaque fissure — un mètre déroulé, une pièce de monnaie, une règle ;
• un repérage écrit : façade nord, deuxième fenêtre, appui gauche ;
• l'intérieur autant que l'extérieur : cloisons, plafonds, encadrements de portes, carrelages, planchers ;
• les témoins collés en travers des fissures existantes, photographiés le jour de la pose ;
• les abords : murs de clôture, dallages, terrasses, seuils, escaliers extérieurs.

Ce dossier ne vaudra jamais un rapport contradictoire. Mais entre un propriétaire qui l'a constitué et un propriétaire qui n'a rien, la différence, le jour de la discussion, est considérable.

Questions fréquentes

Puis-je exiger que mon voisin fasse un référé préventif avant de commencer ses travaux ?

Non. Rien ne vous permet d'imposer cette démarche à un maître d'ouvrage, et son refus n'est pas en lui-même une faute. Ce que vous pouvez faire, en revanche, est de lui écrire pour lui demander s'il en organise un, demander à être appelé à la cause s'il existe, et — s'il n'y en a pas — engager vous-même la procédure ou, à défaut, constituer votre propre constat. Gardez la copie de ce courrier : elle montre que vous vous êtes préoccupé de la question au bon moment.

J'ai reçu une convocation à une expertise avant travaux. Dois-je prendre un avocat ?

Pas nécessairement pour assister à la visite : vous pouvez y être présent seul et remettre vos observations écrites. L'avocat devient utile si le chantier est lourd, si votre bâti est fragile ou déjà désordonné, si plusieurs parties sont en cause, ou si la mission de l'expert vous paraît trop étroite et qu'il faut en demander l'extension. Vérifiez d'abord si votre contrat de protection juridique en finance un.

Combien de temps le rapport reste-t-il utilisable ?

Le rapport n'a pas de date de péremption : il décrit un état à une date, et cette description restera opposable à ceux qui ont été appelés à la cause. Ce qui a des délais, en revanche, c'est votre action en réparation une fois le désordre apparu. C'est là qu'il ne faut pas laisser filer le temps, et la question des délais mérite d'être vérifiée dès le premier signalement.

L'expert a refusé de noter un désordre que je lui montrais. Que faire ?

Écrivez-le. Le dire écrit est fait pour cela : vous adressez à l'expert, avec copie aux autres parties, une note décrivant le point litigieux, avec vos photos, et vous demandez qu'il figure au rapport ou que le refus soit motivé. Un expert n'est pas tenu de retenir votre analyse, mais il doit répondre aux dires. Conservez la preuve de l'envoi.

Le constat n'a pas été fait et la fissure est déjà là : tout est perdu ?

Non, mais le dossier devient plus difficile. Rassemblez immédiatement tout ce qui peut établir l'état antérieur : photos de famille où la façade apparaît, annonces immobilières et photos d'agence lors de l'achat, rapports de diagnostics, images des services de cartographie en ligne dont les prises de vue sont datées, témoignages écrits de voisins. Puis faites constater l'état actuel sans attendre et signalez le désordre par écrit au maître d'ouvrage et à son assureur. L'absence d'état des lieux initial affaiblit la démonstration ; elle ne l'interdit pas.