Acheter une maison ravalée : la décennale suit-elle le logement

Oui : la décennale suit la maison, pas celui qui a signé le devis

Vous achetez une maison dont la façade a été refaite il y a deux, trois ou six ans, et vous voulez savoir si la garantie couvre encore quelque chose pour vous. Elle le couvre. La garantie décennale n'appartient pas au propriétaire qui a commandé le chantier : elle est attachée à l'ouvrage. Elle se transmet avec le bien, à chaque mutation, jusqu'à l'expiration du délai de dix ans. L'acquéreur peut agir contre l'entreprise qui a ravalé pour le compte du vendeur, sans avoir jamais signé son devis ni payé sa facture.

La même logique vaut pour l'assurance dommages-ouvrage, quand elle a été souscrite : elle suit l'immeuble et bénéficie aux propriétaires successifs pendant la même période. Mais un droit qui existe et un droit qu'on peut exercer sont deux choses différentes. Sans le nom de l'entreprise, sans la date exacte de réception, sans le numéro de police, vous héritez d'une garantie que vous ne saurez pas déclencher. Tout ce qui suit porte donc sur un point unique : les papiers que vous réclamez avant de signer, parce qu'après la vente, un vendeur parti n'a plus aucune raison de les chercher dans son grenier.

Ce qui se transmet, et ce qui reste au vendeur

Il y a plusieurs garanties après un ravalement, et elles ne voyagent pas toutes de la même manière. La distinction n'est pas théorique : elle décide contre qui vous agirez.

Décennale et biennale : attachées à l'ouvrage

La responsabilité décennale du constructeur pèse sur celui qui a exécuté les travaux, pendant dix ans à compter de la réception. Le bénéfice de cette garantie est considéré comme un accessoire de l'immeuble : il passe de plein droit à l'acquéreur, sans qu'aucune clause de cession soit nécessaire. Vous n'avez donc pas à faire signer au vendeur un papier lui faisant « transférer » sa décennale. Elle est déjà à vous le jour de la signature de l'acte.

Deux conditions restent à remplir, et ce sont elles qui font perdre les dossiers. D'abord, le désordre doit avoir la gravité que la décennale exige : compromettre la solidité de l'ouvrage, ou le rendre impropre à sa destination. Un enduit qui laisse passer l'eau jusqu'à l'intérieur entre dans cette catégorie. Une teinte qui a viré, non. Ce partage est développé dans la garantie décennale sur un ravalement, et il vaut la peine d'être lu avant d'écrire à qui que ce soit. Ensuite, les dix ans doivent courir encore : ils partent de la réception, pas de la vente, pas de la fin du chantier, pas de la date de la facture.

La garantie de bon fonctionnement, dite biennale, se transmet selon la même logique mais ne dure que deux ans, et ne vise que les équipements dissociables du gros œuvre. Sur une façade, elle concerne surtout ce qui se démonte sans abîmer le mur. Deux ans se consomment vite : à l'achat, elle est souvent déjà éteinte.

Parfait achèvement et actions contractuelles : ce qu'il faut se faire céder

La garantie de parfait achèvement, elle, est de nature contractuelle. Elle joue pendant l'année qui suit la réception et bénéficie à celui qui a passé le marché. L'acquéreur qui n'était pas partie au contrat ne se trouve pas dans la même position évidente que pour la décennale. Même chose pour les actions purement contractuelles contre l'entreprise : une prestation non conforme au devis, un poste facturé et non exécuté, une finition promise et absente.

D'où une clause simple à faire écrire dans l'avant-contrat : le vendeur cède à l'acquéreur l'ensemble des droits et actions qu'il détient contre les entreprises intervenues sur l'immeuble, et il s'engage à lui remettre les pièces correspondantes. Cela ne coûte rien, cela ne se négocie pas âprement, et cela ferme une discussion possible un an plus tard.

Retenir la règle dans l'ordre : la décennale et la dommages-ouvrage vous appartiennent d'office ; le parfait achèvement et le contractuel se font céder par écrit.

La date de réception : le seul point de départ qui compte

C'est la donnée que les acquéreurs oublient de demander, et celle qui décide de tout. Les dix ans ne partent ni de la signature du devis, ni de la fin de l'échafaudage, ni du paiement du solde : ils partent de la réception des travaux, l'acte par lequel le maître d'ouvrage a accepté l'ouvrage, avec ou sans réserves. Le rôle exact de cet acte est détaillé dans la réception des travaux.

Concrètement, demandez le procès-verbal, et lisez la date écrite dessus. Un vendeur qui annonce « la façade a été refaite en 2020 » vous donne une année ; l'assureur, lui, raisonne au jour près. Entre un chantier terminé en octobre et une réception signée en février suivant, il y a quatre mois de garantie, et ces quatre mois peuvent être exactement ceux dont vous aurez besoin.

Quand aucun procès-verbal n'a été signé — c'est fréquent sur un chantier de maison individuelle —, la réception peut être reconnue de manière tacite, dès lors que le maître d'ouvrage a manifesté sans ambiguïté sa volonté d'accepter l'ouvrage. Le paiement intégral du solde et la reprise des lieux sans réserve sont les indices les plus courants. Mais cette réception-là se démontre, elle ne s'affirme pas. Dans ce cas, réunissez le faisceau : facture soldée avec date, relevé bancaire ou chèque, courriers échangés à la fin du chantier. Le tout se photographie et se range au moment du compromis, pas trois ans plus tard.

Les pièces à réclamer avant de signer le compromis

Un vendeur de bonne foi les a. Un vendeur qui ne les a pas vous apprend quelque chose sur le chantier.

La liste à annexer à l'avant-contrat

• Le devis signé et la facture définitive, détaillés poste par poste : préparation du support, traitement des fissures, système d'enduit ou d'isolation, finitions, points singuliers. C'est ce document qui dit ce qui a été fait, donc ce qui est garanti.
• Le procès-verbal de réception, daté et signé, avec la liste des réserves s'il y en a eu, et le document de levée de ces réserves.
• L'attestation d'assurance de responsabilité décennale de l'entreprise, celle qui couvre la période du chantier.
• La police dommages-ouvrage ou, à défaut, son attestation et son numéro de contrat, avec le nom de l'assureur.
• L'identité complète de l'entreprise : raison sociale, numéro d'identification, adresse du siège. Un nom commercial sur une facture ne suffit pas pour saisir un tribunal.
• Les autorisations d'urbanisme liées au chantier lorsqu'elles étaient requises, et l'attestation de fin de travaux correspondante.
• Les fiches techniques des produits posés, et le procès-verbal d'essai ou l'avis technique du système quand il s'agit d'une isolation par l'extérieur.

Ces pièces ont vocation à figurer dans le carnet d'information du logement lorsque le logement en relève. Quand il existe, demandez-le en premier : il vous évite de reconstituer à la main ce qui a déjà été rassemblé.

Lire l'attestation d'assurance décennale sans se tromper

Une attestation d'assurance se lit sur trois lignes, et trois seulement.

La période de validité d'abord. Ce qui compte n'est pas que l'attestation soit valable aujourd'hui, mais qu'elle ait couvert l'entreprise à la date d'ouverture du chantier. Une attestation éditée l'année dernière ne prouve rien sur un chantier d'il y a quatre ans. Demandez celle de l'exercice concerné.

Les activités garanties ensuite. Un contrat décennal ne couvre pas « le bâtiment » en bloc : il énumère des activités. Si l'entreprise a posé une isolation par l'extérieur alors que son attestation ne mentionne que la peinture et le revêtement, l'assureur opposera l'absence de garantie pour cette activité. C'est un motif de refus classique, et il est vérifiable en trente secondes avant la vente.

Le montant et les éventuelles franchises enfin, ainsi que les exclusions particulières mentionnées en bas de page. La franchise n'est pas opposable dans le cadre de la garantie obligatoire à la victime du dommage, mais sa présence renseigne sur le contrat.

Reste à vérifier que l'entreprise existe toujours et sous quelle forme. Une société radiée ne rend pas la garantie inutile — c'est l'assureur qui paie —, mais elle change la manière d'agir et allonge les délais.

Ce que vous faites si le vendeur n'a rien à produire

Il arrive qu'un vendeur ne retrouve ni facture, ni procès-verbal, ni le nom de l'entreprise. Parfois parce qu'il a perdu ses papiers. Parfois parce que le ravalement a été fait sans facture, ou par le vendeur lui-même un été. Dans les deux cas, la situation n'est pas sans issue, mais elle change de terrain.

Premier réflexe : ne pas laisser l'absence de pièces disparaître dans le silence. Faites-la constater par écrit dans l'avant-contrat. Le vendeur déclare l'année des travaux, la nature de ce qui a été fait, et déclare ne pas disposer des documents. Cette déclaration n'a l'air de rien ; elle empêche qu'on vous oppose plus tard que vous saviez tout et que vous avez acheté en connaissance de cause.

Deuxième réflexe : savoir qu'un vendeur qui a fait réaliser les travaux — ou qui les a réalisés lui-même — et qui revend dans les dix ans de leur achèvement est, à l'égard de l'acquéreur, traité comme un constructeur pour ce qu'il a construit ou fait construire. Autrement dit, l'absence d'entreprise assurée ne le libère pas : il répond lui-même des désordres de gravité décennale, et la clause d'exclusion de garantie des vices cachés que contiennent la plupart des actes ne le protège pas de cette responsabilité-là, qui est d'ordre public.

Troisième réflexe : si l'incertitude est forte et le mur douteux, faire du sujet une condition de la vente plutôt qu'un pari. Une visite technique par un professionnel indépendant avant la signature de l'acte, ou une provision séquestrée le temps d'un hiver complet, se discutent. C'est le pendant, côté acheteur, de ce qu'un vendeur doit dire lorsqu'il vend une maison à la façade fatiguée, sujet traité dans vendre une maison dont la façade est dégradée.

Faire jouer la garantie sur un ravalement qu'on n'a pas commandé

Un désordre apparaît après votre emménagement : cloques sur l'enduit, décollement par plaques, fissures qui reviennent au même endroit, traces d'humidité à l'intérieur au droit d'un mur refait. Voici l'ordre dans lequel on procède.

Le chemin le plus court : la dommages-ouvrage

Si une dommages-ouvrage a été souscrite, c'est par elle qu'on commence, toujours. Son intérêt est de préfinancer la réparation sans qu'on ait à démontrer qui est fautif : l'assureur paie d'abord et se retourne ensuite contre les responsables. Vous n'avez pas à identifier l'entreprise, ni à prouver sa faute, ni à attendre un procès.

La déclaration se fait par écrit, en recommandé avec accusé de réception, auprès de l'assureur dont le numéro de police figure dans les pièces du vendeur. Elle décrit le désordre, sa date d'apparition, sa localisation, et joint des photographies datées. Elle rappelle la date de réception des travaux et la référence du contrat. À partir de là, l'assureur est tenu par des délais courts, fixés par le contrat type : un premier délai pour prendre position sur la garantie après avoir fait expertiser, un second pour formuler une offre d'indemnité. Le dépassement de ces délais n'est pas neutre : il ouvre au propriétaire la possibilité d'engager les dépenses de réparation, à la charge de l'assureur. Les délais exacts figurent dans votre police, et c'est là qu'il faut les lire plutôt que dans un article. Le fonctionnement d'ensemble de cette assurance est détaillé dans dommages-ouvrage : qui doit la souscrire.

Un point pratique souvent ignoré : la dommages-ouvrage vous bénéficie sans démarche de transfert, mais l'assureur doit savoir à qui il parle. Signalez la mutation dès le premier courrier, en joignant l'attestation de propriété.

Sans dommages-ouvrage : l'action contre l'entreprise et son assureur

Beaucoup de ravalements de maison individuelle ont été faits sans dommages-ouvrage. Le propriétaire particulier qui ne respecte pas cette obligation n'encourt pas de sanction pénale, mais l'assurance manque, et c'est l'acquéreur qui le découvre.

La marche à suivre est alors celle des recours ordinaires, dans l'ordre. Un courrier recommandé à l'entreprise décrivant le désordre et demandant une intervention. En l'absence de réponse ou en cas de refus, une mise en demeure. Puis, et c'est le point qui change tout, une déclaration directe à l'assureur décennal de l'entreprise : la victime d'un dommage dispose d'une action directe contre l'assureur de responsabilité, ce qui permet d'être indemnisé même si l'entreprise a disparu ou ne paie plus. C'est pour cela que l'attestation d'assurance récupérée au compromis vaut de l'or.

Si le désordre est discuté, la mesure d'expertise devient nécessaire, et l'ordre des étapes compte autant que leur contenu : agir trop vite sans constat, ou réparer avant expertise, affaiblit le dossier. La chronologie complète des recours est décrite dans malfaçon après un ravalement. Et surtout, surveillez l'horloge : la décennale s'éteint dix ans après la réception, sans égard à la date à laquelle vous êtes devenu propriétaire.

Ce qui bascule vers le vice caché

Tout ce qui cloche dans une façade récente ne relève pas de la décennale. La frontière se trace avec deux questions : le désordre a-t-il la gravité requise, et les dix ans courent-ils encore ? Quand la réponse est non, il reste une autre voie, mais elle vise le vendeur et non l'entreprise.

La garantie des vices cachés joue lorsque le bien souffre d'un défaut antérieur à la vente, non apparent lors des visites, et suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou pour que l'acquéreur, s'il l'avait connu, n'aurait pas acheté au même prix. Sur une façade, cela vise typiquement une situation précise : un enduit posé pour masquer, plus que pour réparer.

Trois cas de figure reviennent :

• Le ravalement cosmétique sur un désordre structurel. Des fissures actives, dues à un mouvement du sol ou à un tassement, simplement rebouchées et repeintes avant la mise en vente. Elles réapparaissent en quelques saisons, au même tracé.
• L'enduit sur un mur humide. Un support jamais assaini, recouvert d'un revêtement peu perméable qui piège l'humidité. Les remontées ressortent plus haut, l'enduit cloque, et le désordre est plus lourd qu'avant.
• Le désordre connu du vendeur et tu. C'est le point décisif. La clause d'exclusion de garantie des vices cachés, présente dans presque tous les actes de vente entre particuliers, ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice et ne l'a pas révélé. La mauvaise foi fait tomber la clause.

Deux différences pratiques avec la décennale méritent d'être mémorisées. Le vice caché s'invoque contre le vendeur, pas contre l'entreprise. Et son délai ne se compte pas depuis la réception des travaux mais depuis la découverte du vice, avec une durée bien plus courte : dès qu'un désordre se manifeste, la date où vous l'avez constaté devient une pièce du dossier. Photographiez, datez, écrivez. L'ensemble des horloges qui tournent en parallèle est repris dans les délais à ne pas laisser passer.

Enfin, une troisième voie existe, plus simple que les deux autres quand elle s'applique : le dol, c'est-à-dire la tromperie lors de la vente. Un vendeur qui affirme par écrit que la façade a été entièrement reprise alors qu'un seul pignon l'a été ne se situe plus sur le terrain de la garantie, mais sur celui du consentement vicié.

Regarder la façade avant de signer : les points qui parlent

Les papiers disent ce qui a été facturé. Le mur dit ce qui a été fait. Une visite attentive, par temps sec de préférence, puis une seconde après une forte pluie si le calendrier le permet, apprend davantage qu'une longue discussion.

Commencez par le bas. Le pied de mur est l'endroit où un ravalement mal préparé se trahit en premier : enduit qui s'effrite au ras du sol, soubassement traité comme le reste alors qu'il subit les rejaillissements, absence de rupture entre le mur et le terrain. Sur une isolation par l'extérieur, regardez le rail de départ, sa grille, et la manière dont l'isolant s'arrête au niveau du sol.

Passez ensuite aux points singuliers, ceux qui concentrent les sinistres : appuis de fenêtre et leur pente, tableaux et linteaux, jonction avec la couverture, entourages des descentes d'eau, passages de câbles et de coffrets, seuils. Un enduit neuf qui vient buter contre une menuiserie sans joint souple travaillera et fissurera.

Frappez enfin l'enduit du dos de l'index en plusieurs points, à mi-hauteur de mur. Un son plein indique une adhérence correcte ; un son creux signale un décollement du système sur son support, désordre sérieux qui n'a rien d'esthétique. Notez la localisation des zones creuses, photographiez-les, et joignez ces photos au dossier de visite. Si elles existaient avant la vente et que le vendeur les connaissait, ce sont des pièces. Si elles apparaissent après, votre photo d'avant prouve qu'elles n'y étaient pas.

Un dernier repère : une façade dont les quatre orientations n'ont manifestement pas le même âge indique un chantier partiel. Cela n'est pas un défaut en soi, mais cela change la lecture de la facture, et la portée de ce qui est garanti.

Questions fréquentes

La garantie décennale se transmet-elle automatiquement à l'acheteur ?

Oui. Le bénéfice de la garantie décennale est considéré comme un accessoire de l'immeuble et suit celui-ci lors des mutations successives, sans clause particulière et sans accord de l'entreprise. L'acquéreur peut donc agir directement contre le constructeur et son assureur pour un chantier qu'il n'a pas commandé, pendant le temps qui reste à courir sur les dix ans. Ce qui ne se transmet pas tout seul, ce sont les preuves : nom de l'entreprise, date de réception, attestation d'assurance.

Le vendeur doit-il me remettre les factures du ravalement ?

Il n'existe pas de liste universelle de documents relatifs aux travaux que le vendeur devrait annexer à l'acte, hors les diagnostics obligatoires et, lorsque le logement en relève, le carnet d'information du logement. La remise des factures et du procès-verbal de réception se négocie donc, et se transforme en obligation contractuelle en l'inscrivant dans le compromis. Un vendeur qui refuse d'y inscrire des pièces qu'il dit posséder mérite une question de plus.

Que faire si l'entreprise qui a ravalé n'existe plus ?

La disparition de l'entreprise ne fait pas disparaître la garantie, parce que c'est l'assureur qui indemnise. La victime dispose d'une action directe contre l'assureur de responsabilité décennale, à condition de pouvoir identifier ce dernier — d'où l'importance de l'attestation. Si une dommages-ouvrage a été souscrite, la question ne se pose même pas au premier stade : on déclare le sinistre à cet assureur, qui préfinance et se retourne ensuite.

Un simple ravalement de peinture est-il couvert par la décennale ?

Pas systématiquement. Une intervention purement esthétique, sans fonction technique, échappe en principe à la garantie. En revanche, dès lors que le revêtement a une fonction d'étanchéité ou d'imperméabilisation du mur, ou que son défaut rend le logement impropre à sa destination — infiltrations à l'intérieur, humidité persistante —, la décennale retrouve son terrain. La nature exacte des travaux, telle qu'elle figure sur le devis, pèse donc lourd dans l'analyse.

La décennale court-elle à nouveau si je fais reprendre les travaux ?

Les travaux de reprise réalisés par une entreprise assurée ouvrent une nouvelle période décennale sur ce qui a été repris, à compter de leur propre réception. La partie ancienne, elle, reste sur son horloge d'origine. Une façade reprise par moitié peut donc relever de deux délais différents, ce qui est une raison supplémentaire de conserver chaque procès-verbal de réception avec sa date, et de les transmettre au prochain acquéreur.